Земля с «сюрпризом»: почему одной выписки из ЕГРН недостаточно для безопасной покупки участка

В 2026 году процедура покупки недвижимости кажется максимально прозрачной: заказал выписку через Госуслуги, посмотрел собственника, ударил по рукам. Однако юридическая практика показывает, что самые опасные проблемы не видны ни в стандартных документах, ни при визуальном осмотре. Мы поговорили с Андреем Владимировичем Маловым, основателем юридической компании «Malov & Malov», о том, как не купить поле, на котором запрещено строить.

Покупка земельного участка — это всегда уравнение со множеством неизвестных. Даже если продавец — честнейший человек, а документы на право собственности в идеальном порядке, вы можете стать владельцем земли, которая годится только для выращивания картошки, хотя планировали строить коттедж. Проблема кроется в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), которые могут перечеркнуть любые планы на строительство.

Невидимые границы, которые решают всё

Андрей Малов, юрист с 18-летним стажем, объясняет, что главная ошибка покупателей — это вера в то, что наличие права собственности автоматически дает право на строительство. Это заблуждение ежегодно стоит россиянам миллионов рублей. Вы можете купить участок под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), но позже выяснится, что он попадает в охранную зону газопровода высокого давления, линию электропередач или даже в зону подлета близлежащего аэродрома.

Суть проблемы в том, что эти ограничения часто не отражаются в обычной выписке из ЕГРН, которую заказывает большинство покупателей. Например, кабель связи может проходить под землей, и визуально его не видно. Но как только вы начнете копать котлован под фундамент, появится собственник сетей с требованием прекратить работы и восстановить повреждения за свой счет. Андрей Владимирович подчеркивает, что в его практике были случаи, когда людям приходилось сносить уже построенные дома по решению суда, просто потому что они «залезли» на санитарно-защитную зону предприятия, о существовании которой даже не подозревали.

Культурное наследие как обременение

Еще один тонкий момент, о котором подробно рассказывает эксперт компании «Malov & Malov», — это зоны охраны объектов культурного наследия. В России, особенно в исторических регионах, это очень распространенная история. Вы можете купить пустой участок, где, казалось бы, никогда ничего не было. Но в градостроительных документах эта территория может быть отмечена как зона археологических изысканий.

Это означает, что прежде чем воткнуть лопату в землю, вы обязаны будете оплатить дорогостоящие археологические раскопки. Если археологи что-то найдут — стройка встанет на годы. Если не найдут — вы просто потеряете внушительную сумму денег и время. Обычному человеку сложно понять такие нюансы без глубокого погружения в градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который обязательно нужно требовать и анализировать до сделки, а не после.

Как проверить объект самостоятельно

Безусловно, привлечение профильного юриста снимает эти риски, но первичный отсев можно провести и своими силами. Андрей Малов советует не ограничиваться просмотром объявлений. Нужно открывать Публичную кадастровую карту, изучать генеральный план поселения и правила землепользования и застройки. Это открытые документы, которые есть на сайтах местных администраций. Там вы увидите не только текущий статус земли, но и то, что планируется на этом месте через пять или десять лет — например, новая автомагистраль, которая пройдет прямо по вашей будущей веранде.

Если вы хотите углубиться в тему и понять алгоритм действий детально, полезный источник описывает последовательные шаги, которые помогут вам самостоятельно проверить юридическую чистоту дома и участка перед покупкой.

Логика безопасной сделки

Андрей Владимирович настаивает: в вопросах недвижимости спешка — главный враг. Продавцы часто торопят, ссылаясь на очередь из покупателей, но это психологический прием. Юридическая чистота объекта — это не только отсутствие арестов или залогов. Это совокупность факторов, позволяющих вам беспрепятственно пользоваться своей собственностью в будущем.

В компании «Malov & Malov» придерживаются принципа, что каждый документ нужно читать буквально «между строк», сопоставляя данные из разных реестров. Иногда отсутствие информации в одном документе является тревожным сигналом, если знать, где искать подтверждение. Поэтому эксперты рекомендуют подходить к покупке земли с холодным расчетом: сначала полный аудит территории и коммуникаций, и только потом — договор купли-продажи. В противном случае мечта о загородном доме может превратиться в многолетнюю судебную тяжбу.